提到投资，尤其是在繁华的日本东京投资，大家的第一反应一定就是“很贵”或“很赚”，其实不完全是这样。

首先，在日本东京的23区内投资不动产，是最常见，也最不容易出错的投资方案。
而在距离车站5~10分钟左右，面积20平米的房产是最抢手的。

这类物件大概一套单价在3000~4500万日元左右居多，折合人民币是130万到200万之间，不谈国内的北上广高值段房型，即便是跟我们的二线城市相比，东京的房价，也可以说是非常亲民了。

其次，跟大家想象中的低价买，高价卖，赚差价的“炒房”方式不同。在日本投资不动产，很难依靠房价的暴涨和暴跌赚钱，因为日本的房价走势实在是太稳定了。

在日本买房，更像是购买一种稳定增值的理财产品。且根据日本的国家政策，购房可以为个人和企业节省下来很大一部分税费。在贷款时，购买者也可以加入团体信用人寿保险。在还贷期内，如果购买者因死亡或重疾等原因不能履行还贷义务的时候，可以有由保险公司代替他们支付余下的房屋贷款。

所以在日本投资房产，最大的价值在于它的保值，稳定增值，节税和附加回报。

1.房产取得税
（购房后三个月后缴纳）土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%
2.不动产登记免许税
土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士（国内叫法称律师）报酬
*日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，具体价格需根据情况而定。

3.印花税（签订合同时）：买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花费的费用
4.产权转移登记律师费：代办以上所有手续的司法书士报酬、交通费等。
5.五年间地震火灾保险
6.中介费 房产交易价格×3%+6万日元

跟国内一样，并不是在哪个地方买房子都有中介费。在日本的房产开发商那里，买他们自己开发的房源，就是不需要中介费的。

日本有非常多的开发商，比如三井住友，野村不动产，饭田产业等等。他们是集房产开发到建造和售卖于一体的，而一般中介是没有房产开发建造这一部分的业务的，所以如果在中介那里买房，中介需要帮助我们跟开发商或房主来沟通，所以也会收取手续费。

不仅是房产，在日本，几乎不存在“讲价”行为。一个很重要的原因是，他们比较习惯于遵守已经确定下来的规则。大部分卖家也不会故意要高价之后给出讲价空间。

在日本，大部分商品的价钱基本上取决于它的价值。价签上是多少钱，成交时就是多少钱。所以基本上，类型相同的房子，价格也都差不多，不太存在“价格战”这码事。

但也有一些情况下，还是能够稍微争取到一些优惠的。

比如买投资房的时候，虽然不能在房价上做太多变更，但是是可以在中介费用上，跟工作人员协调。同时，也可以直接选择值得信任的开发商，可以省下一笔中介费。

但开发商的房源也是有限的，选房时，请结合自己的自身需求理智选房。如果看到的房子是中介推荐的，且的确是符合交通位置、大小配置等的要求，也别因为付点中介费而放弃。

因为有些中介手上有一些独家的房源，是跟房东直接沟通拿到的。他们查了很多资料又带你看房，支付一些费用也是应该的。至于中介费用是否能讲价，具体能优惠多少一般也看情况。目前能协商的部分水分并不大，所以也不要太期待了。

跟投资房相比，自住房反而比较能够争取到优惠。

比如不动产开发商在某个区片开发了几栋新房，只有一栋还没有卖出，这个时候如果买下这栋，就可以相对轻松地申请到一些优惠，或者商家本来就会在原来价位上“抹零”。

同时，如果是在中介方手中买的二手房，也可以拜托中介去跟房主谈价格，有时候会帮你省下几十万甚至几百万日元。

1.日本房价不太以平方米均价来计算。

在日本，大家比较习惯按照一整套的价钱来计算房价。

而如果一定要用单价来算，日本人比较常用的面积计量单位是“坪”（つぼ）和“畳”（じょう）换算公式如下：
1坪 = 3.31ｍ2 = 2畳（帖）

2.在日本买房，第二年会涨吗？涨多少？

跟很多国家的房地产市场不同，日本的房价真的很稳定。日本首都圈的房价，是在稳步中逐渐上升的。如果期待他大幅度的涨，或许不太可能，但是也不会因为什么原因出现突然大幅度的跌落。

所以在日本买房子，赚的不是买进，卖出的差价，而是保值、保险、稳定增值，以及政府的一系列政策红利。

比如：
买房之后，无论是企业法人，还是个人在日本，都可以很大幅度的节税；
满足条件的外国人也可以申请到最低0首付买房；
贷款利率非常低，买50平米以上的自住房的贷款利率大概是0.45%～2.4％左右，还款年限大概是35年, 条件好的也有可能申请到0首付全额贷款；
如果是要买投资房的话，投资专有面积50㎡以下的房源，利率一般在1.65%～3.5％左右。

所以，如果在日本买房时抱着期待它一两年后暴涨并赚得差价的心态，可能就不太合适了。如果追求保值和稳定增值，或是你生活/工作在日本，希望用较为稳妥的方式为自己节税，甚至为未来的养老做准备，非常推荐投资日本房产。

最后，祝愿大家都能在日本买到合自己心仪的房子。